Dies a quo
Médiation des conflits en copropriété : un tiers pour sortir des situations qui s’enlisent
Vous êtes syndic de copropriété et un conflit mobilise durablement votre cabinet ?
Nuisances récurrentes, travaux contestés, usage d’un lot, tensions entre copropriétaires, relations difficiles avec le conseil syndical : certaines situations résistent aux courriers, mises en demeure et rappels au règlement de copropriété.
Le syndic se retrouve alors en première ligne, parfois sommé de prendre parti ou de trouver lui-même une solution.
Or le syndic n’a pas à devenir le médiateur de la copropriété.
Médiateur judiciaire et conventionnel, j’interviens comme tiers indépendant lorsque le conflit nécessite un cadre confidentiel et structuré pour permettre aux personnes concernées de reprendre les échanges et de rechercher une solution concrète.
Sommaire
Quand proposer une médiation dans une copropriété ?
La médiation peut notamment être envisagée lorsque le différend concerne :
des nuisances sonores ou des troubles de voisinage ;
l’usage ou la destination d’un lot ;
des travaux privatifs ayant des conséquences sur la copropriété ;
des travaux ou aménagements concernant les parties communes ;
la répartition ou la contestation de charges ;
des relations durablement dégradées entre copropriétaires ;
un conflit entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires ;
des tensions impliquant le conseil syndical ;
plus généralement, une situation dans laquelle les positions se sont figées et où les échanges habituels ne permettent plus d’avancer.
La médiation peut intervenir avant toute procédure judiciaire ou alors qu’une procédure est déjà engagée.
Le syndic reste syndic.
Le médiateur prend en charge le processus de médiation.
Dans un conflit qui s’installe, le syndic occupe une position délicate.
Il administre l’immeuble, exécute les décisions de l’assemblée générale, veille au respect du règlement de copropriété et représente, dans les conditions prévues par la loi, le syndicat des copropriétaires.
Mais il n’a pas vocation à organiser lui-même un processus de médiation entre des personnes dont les intérêts, les perceptions ou les positions sont devenus incompatibles.
L’intervention d’un tiers indépendant permet de distinguer les rôles.
Le syndic continue d’exercer sa mission. Le médiateur crée le cadre dans lequel les parties peuvent tenter de résoudre leur différend.
Cette distinction est particulièrement utile lorsque le syndic est lui-même pris à partie, lorsque son impartialité est contestée par l’un des protagonistes ou lorsque le conflit absorbe un temps devenu disproportionné au regard de sa mission de gestion.
Que peut permettre la médiation ?
L’objectif n’est pas de déterminer à la place des parties qui a raison ou qui a tort.
La médiation leur permet d’examiner le conflit dans toutes ses dimensions : juridiques, bien sûr, mais également économiques, pratiques et humaines.
Elle peut ainsi permettre de rechercher des solutions beaucoup plus précises que la seule affirmation des droits de chacun :
organiser concrètement un usage ;
définir des engagements réciproques ;
fixer des seuils ou des modalités de contrôle ;
convenir de travaux ou d’aménagements ;
établir un calendrier ;
prévoir les conséquences d’un nouvel incident ;
restaurer des modalités de communication acceptables.
Lorsqu’un accord est trouvé, les engagements peuvent être formalisés avec les conseils des parties et, lorsque cela est nécessaire, recevoir la force juridique appropriée.
Un exemple : une colocation devenue source de nuisances dans l’immeuble
Dans une copropriété de centre-ville, un grand appartement avait été transformé en colocation étudiante.
Les nuisances sonores répétées avaient progressivement dégradé les relations dans l’immeuble. La situation opposait notamment des copropriétaires au propriétaire du logement et posait la question de la compatibilité de cet usage avec la tranquillité de l’immeuble.
La médiation n’a pas conduit à choisir simplement entre l’arrêt de la colocation et le maintien de la situation existante.
Les participants ont construit un dispositif concret : maintien de la location sous certaines conditions, engagements précis, mesure objective des nuisances et mécanisme applicable en cas de nouveaux dépassements.
Une solution construite à partir des contraintes réelles des personnes concernées et suffisamment précise pour pouvoir être mise en œuvre et évaluée.
Comment saisir le médiateur ?
Il n’est pas nécessaire que toutes les personnes concernées aient déjà accepté une médiation pour me contacter.
Un syndic peut me solliciter lorsqu’il identifie une situation susceptible de relever d’une médiation, afin d’examiner avec moi les conditions dans lesquelles celle-ci pourrait être proposée.
Selon la situation, deux configurations sont possibles.
Toutes les parties sont disposées à envisager une médiation. Je peux alors organiser les premiers entretiens individuels et mettre en place le processus.
Une ou plusieurs parties n’ont pas encore été approchées. Il est possible de me confier une première mission consistant à prendre contact avec elles afin de leur présenter la démarche et de recueillir leur position sur une éventuelle entrée en médiation.
Cette prise de contact ne préjuge naturellement ni de leur réponse ni de l’issue d’une médiation.
Comment se déroule une médiation ?
Chaque situation est différente, mais le processus repose généralement sur trois temps.
1. Des entretiens individuels
Je rencontre séparément les personnes concernées afin de comprendre la situation, leurs attentes et les conditions dans lesquelles une réunion commune peut être envisagée.
2. Une ou plusieurs réunions de médiation
Les participants se retrouvent dans un cadre confidentiel. Mon rôle est de structurer les échanges, de permettre l’expression des désaccords et d’accompagner la recherche de solutions.
3. La formalisation éventuelle d’un accord
Lorsque les parties parviennent à une solution, celle-ci peut être formalisée. Les avocats, notaires ou autres conseils concernés peuvent naturellement intervenir dans la sécurisation juridique de l’accord.
Les réunions peuvent se tenir en présentiel ou en visioconférence, selon la nature du dossier et la localisation des participants.
Confidentialité, indépendance et impartialité
La médiation repose sur un cadre protecteur.
En ma qualité de médiateur, je n’interviens ni comme conseil du syndic, ni comme conseil d’un copropriétaire, ni comme arbitre du différend.
Je suis un tiers indépendant et impartial.
Les échanges intervenant dans le cadre de la médiation sont confidentiels dans les conditions applicables au processus.
Cette position de tiers permet précisément d’ouvrir un espace de discussion distinct des échanges déjà intervenus entre les copropriétaires, le syndic, le conseil syndical et leurs conseils.
Sébastien ROBINEAU
Docteur en droit
Médiateur judiciaire et conventionnel
Médiateur inscrit sur les listes des cours d’appel de Caen et de Rouen
Vous avez une situation en tête ?
Il n’est pas toujours évident de déterminer, en amont, si un conflit est susceptible de relever d’une médiation.
Si une situation rencontrée dans l’une des copropriétés que vous administrez vous paraît bloquée, nous pouvons en parler confidentiellement avant toute démarche auprès des parties.
Cet échange permet d’examiner la nature du différend, les personnes concernées et les modalités selon lesquelles une médiation pourrait leur être proposée.
DIES A QUO
Centre de médiation depuis 2019